Hipotecas, preguntas frecuentes
¿Es lo mismo hipoteca que préstamo hipotecario?
No. Es habitual confundir los conceptos; en realidad ha de hablarse de préstamo hipotecario. El préstamo es un contrato por el cual una entidad financiera entrega una cantidad a su cliente, para que éste lo restituya en los plazos y condiciones pactadas, entre las que se encuentra el pago de un interés.
La hipoteca, por su parte, es la afección o sujeción de la vivienda al pago de ese préstamo, lo que significa que si se impaga alguna de sus cuotas, la entidad financiera puede cobrarse mediante la ejecución de la vivienda (a través de una subasta tramitada ante los Juzgados).
Es posible, por tanto, pedir un préstamo que no sea hipotecario (el de un coche, por ejemplo), o hipotecar una casa para una deuda distinta del pago al vendedor.
¿Por qué el préstamo hipotecario es el más idóneo para comprar una casa?
Cuando se compra una casa para vivir en ella, y no se cuenta con dinero suficiente para pagarla; el préstamo hipotecario garantiza al acreedor el abono de las cuotas del préstamo con la vivienda misma que se ha adquirido.
Pensemos que la vivienda tiene un coste muy elevado, y ningún banco entregará importantes cantidades de dinero sin la seguridad de que podrá recuperarlo. Para que esta seguridad de cobrar las cuotas sea mayor, obliga al comprador a hipotecar la vivienda, comprometiendo este bien al pago de las mensualidades (mal llamadas letras, pues el pago no se instrumenta mediante documentos de este tipo).
Diferencias con el préstamo personal ¿Cuáles son las diferencias con el préstamo personal? El préstamo hipotecario recibe este nombre porque el pago de las cuotas está garantizado a través de una hipoteca.
Esta hipoteca permite al acreedor, generalmente una entidad financiera, ejecutar la vivienda (sacarla a subasta mediante un procedimiento judicial) de forma preferente a cualquier otro acreedor.
Si nosotros dejamos de pagar el préstamo hipotecario, el banco podrá solicitar directamente al Juzgado que subaste la casa.
En el caso de los préstamos personales (generalmente suscritos para compras de cierta entidad, como muebles, electrodomésticos o vehículos), será todo nuestro patrimonio el que responda de la deuda, incluida nuestra vivienda; sin embargo, esta situación, que a priori puede ser mejor que la hipotecaria, no lo es tal, pues en caso de impago, si el acreedor de este préstamo personal decide solicitar la subasta de la vivienda y ésta se encuentra hipotecada, el importe que obtenga será inferior, pues debería descontarse el préstamo cuyo pago está garantizado mediante la hipoteca.
Así pues, es todo nuestro patrimonio el que responde de la devolución de los préstamos personales, pero nuestra vivienda sólo lo hará en la medida en que no esté hipotecada.
¿He de desembolsar algún gasto antes de decidirme por un préstamo?
Dependerá de las circunstancias. Para que una entidad financiera haga una oferta en firme ha de contar con una tasación de la vivienda, pues es la manera de identificar claramente el riesgo en el que incurriría de concederse el crédito.
Y aunque no sea un importe excesivo (entre 200 y 300 €), la tasación la paga el usuario.
Por esto, es conveniente conocer bien todas las condiciones del préstamo (tipo de interés, comisiones, porcentaje de préstamo sobre el valor de tasación, etc.) antes de ordenar la tasación, pues es posible que ésta arroje un importe insuficiente para la necesidad financiera del comprador de la vivienda, que imposibilite la concertación de ese préstamo en las condiciones requeridas.
Algunos bancos aceptan tasaciones de otras entidades; conviene informarnos de este extremo antes de ordenar alguna.
¿Tiene derecho a que le pongan por escrito las condiciones del préstamo?
El usuario tiene dos formas de conocer la oferta bancaria, dependiendo del estado de la negociación en cada momento.
Primeramente, puede obtener en la sucursal un folleto informativo, en el que se indicarán los extremos necesarios para conocer el préstamo que se ofrece al usuario, indicándose en él los plazos posibles, el tipo de interés, las comisiones, los gastos a cargo del cliente y las cuotas periódicas.
Una vez que el banco ya ha efectuado las comprobaciones que considere necesarias, estará obligado a entregar al cliente una oferta vinculante, en la que se recojan por escrito las cláusulas financieras del préstamo.
La validez de esta oferta será de diez días hábiles desde que sea entregada al usuario.
¿Cómo se compara un préstamo con otro, para saber cuál es el más ventajoso?
El indicador más usual para comparar un préstamo con otro suele ser el tipo de interés; y dado que éste suele ser variable y referenciado habitualmente al Euribor, lo normal es fijarse en el diferencial para encontrar el préstamo más económico.
Sin embargo, además del tipo de interés el cliente debe pagar otros gastos, como son las comisiones de apertura o cancelación, tasación y otra vinculación que pueda exigir la entidad financiera, que han de ser tenidos en cuenta.
Una forma de aproximarnos al préstamo más económico es atender la TAE (tasa anual equivalente), que es una expresión porcentual que engloba todos los gastos del crédito.
Sin embargo, cada préstamo es distinto y debe ser valorado en su conjunto conforme a la necesidad del prestatario; es posible que haya una comisión de apertura baja pero un tipo de interés un poco más alto, lo que nos convendrá si nuestra liquidez es escasa; o que la alta sea la de cancelación, lo que no nos tendrá cuenta si hemos pactado un alto plazo de amortización y pensamos cancelar parte del capital.
Por ello, es el usuario quien debe valorar todas las condiciones del préstamo, para optar por aquél que más se ajuste a su necesidad particular.
¿Puede cobrarme el banco alguna comisión?
Son tres las comisiones que las entidades financieras, en el marco de un préstamo hipotecario, pueden cobrar a sus clientes:
• De apertura, que incluirá todos los gastos de estudio, de concesión o tramitación del préstamo, u otros similares inherentes a la actividad de la entidad prestamista ocasionada por la concesión del préstamo.
• De cancelación, que será máxima del 1 % sobre el capital pendiente si el interés fuera variable (0,5 % si la hipoteca se suscribió después del día 27 de abril de 2003). La comisión, si el tipo de interés pactado fue fijo, no esta limitada legalmente, sin embargo en cumplimiento de una recomendación del Gobierno de 1996, no debe superar el 2,5 %, considerándose la superación del tipo referido mala práctica bancaria.
• De subrogación o novación; en este último caso, la comisión no podrá superar el 0,1 % si el cambio consistió en una ampliación del plazo de amortización del préstamo.
¿Qué es el EURIBOR?
El tipo de interés del préstamo puede ser fijo o variable. Dado que se necesita un largo periodo para amortización el préstamo destinado a adquirir una vivienda, lo habitual es que el tipo de interés sea variable.
Esta variación o cambios en el tipo de interés suele ser anual, y se basa en la variación, a su vez, de un llamado índice de referencia.
Este índice de referencia ha de ser objetivo y quedar fuera de la influencia de la entidad financiera, siendo aconsejable que sea uno de los oficiales publicados por el Banco de España; estos son los siguientes:
• Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre de bancos.
• Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre de cajas de ahorro.
• Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre del conjunto de entidades de crédito (media de los dos anteriores).
• Tipo activo de referencia de las cajas de ahorro.
• Rendimiento interno en el mercado secundario de la Deuda Pública entre dos y seis años.
• Tipo interbancario a 1 año MIBOR.
• Referencia interbancaria a 1 año EURIBOR.El tipo más usado en la década pasada fue el MIBOR, actualmente sustituido por el EURIBOR, que conceptualmente es el tipo de contado para operaciones de depósitos en euros a plazo de un año, calculado a partir del ofertado por una muestra de bancos para operaciones entre entidades de similar calificación; el tipo mensual se obtiene como media aritmética simple de los valores diarios de los días con mercado de operaciones de depósitos en euros a plazo de un año.
Redondeo
Cuando el tipo de interés es variable, éste suele estar configurado por dos elementos:
El tipo de interés de referencia (habitualmente el EURIBOR), y el llamado diferencial, un porcentaje que se le suma al tipo de referencia (en la actualidad y dependiendo de cada entidad bancaria, entre el 0,4 y e, 1,5 %) y que conjuntamente forman el tipo de interés final que se aplica al cliente. Por cierto, que este diferencial suele ser el elemento determinante para elegir un préstamo concreto.
Pues bien, dado que el resultado de esta suma de tipo de referencia y diferencial puede arrojar cifras de relativa complejidad, se aprovechó para aumentar el beneficio bancario justificando aportar sencillez a la operación, redondeando el resultado al cuarto de punto más próximo.
Si queremos poner un ejemplo, tomemos el Euribor de febrero de 2003, que era del 2,504 %; si nuestro préstamo era del Euribor más el 0,75 %, redondeado al cuarto de punto por exceso más próximo, hemos de sumar 2,504 0,75, que son 3,254.
El cuarto de punto por exceso más próximo sería 3,5, por lo que el tipo de interés revisado sería del 3,5 %.En la actualidad, el redondeo sólo puede pactarse si se prevé la posibilidad de que sea al octavo de punto más próximo, ya al alza ya a la baja, según el intervalo más cercano.
¿Qué gastos conlleva la concesión del préstamo hipotecario?
A continuación se señalan los gastos que habitualmente van asociados a la concesión de un préstamo hipotecario:
• Comisión de apertura: Agrupa, en un solo cargo, todos los gastos de estudio, tramitación o similares asociados a la concesión del préstamo.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, sobre la escritura de préstamo. El importe varía según las Comunidades Autónomas; en Madrid, es del 0,4 % para escrituras de hasta 120.000 €, del 0,5 % para escrituras que superando 120.000 € no rebasen los 180.000 € y del 1 % para escrituras por encima de este último importe.
• Minuta notarial por la escritura de concesión de préstamo, y generalmente también por la compraventa a la que el préstamo está asociada.
• Minuta del Registrador de la Propiedad , por los mismos conceptos anteriores.
• Gastos de tasación del inmueble, seguros sobre la vivienda y gastos de gestoría (liquidación de impuestos y tramitación de las escrituras ante el Registro de la Propiedad ).
Es necesario tener en cuenta que, por la compraventa, también deberá abonarse el IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, según que la vivienda sea nueva o de segunda mano, respectivamente.
¿Qué tipos de seguros adicionales al préstamo pueden pedirle?
- Seguros obligatorios
Seguro de daños . Cubriría los daños que pudiera sufrir la vivienda, con el objeto mantener al inmueble en buen estado.
“Los bienes hipotecados habrán de estar asegurados contra daños por el valor de tasación, en las condiciones que reglamentariamente se determinen” (Art. 8. Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario)
- Seguros optativos
Es habitual que, para no perjudicar la solvencia del deudor y asegurar una eventual ejecución hipotecaria, la entidad financiera exija la constitución de una serie de seguros.
Al margen de la legalidad de tal exigencia y de la libertad del cliente de elegir la compañía aseguradora que desee, estos son los seguros que pueden concertarse:
- Seguro de vida.
Cubriría la contingencia del fallecimiento o incapacidad permanente del prestatario, y la indemnización iría destinada a amortizar el préstamo hipotecario pendiente.
- Seguro de amortización.
Cubriría la eventualidad del desempleo o contingencias similares, que pudieran poner al prestatario en el riesgo de no poder afrontar las cuotas del préstamo.
- Seguro para la cobertura del incremento del tipo de interés .
Cuando se haya pactado un tipo de interés variable, existen seguros que cubrirían el exceso de cuota en los términos pactados; las entidades financieras informarán a sus clientes sobre este tipo de instrumentos tanto a través del folleto informativo como de la oferta vinculante.
Contenido mínimo del contrato
El contrato de préstamo es bastante largo; ¿está sujeto a un contenido mínimo obligatorio?
En efecto, además de la importancia económica de la operación (no olvidemos que es la compra más importante a la que se enfrentan los consumidores), el contenido y cláusulas del contrato están reglamentados, de forma que en él se recojan una serie de disposiciones mínimas que garanticen un contenido estándar.
A pesar de ello, es preciso que el prestatario lea detenidamente el contrato de préstamo, solicitando asesoramiento respecto de aquellos aspectos que desconozca.
¿De que tiempo dispone para leer la escritura del préstamo antes de firmarla?
El prestatario dispone de los tres días anteriores al señalado para la firma, para leer la escritura o contrato de préstamo.
Es aconsejable hacer uso de este derecho, pues la importancia económica de la operación exige todas las cautelas.
Notario y Registro de la propiedad
¿Por qué es necesario firmar el préstamo ante el Notario y luego ir al Registro de la Propiedad , si ello es un coste adicional para el consumidor? En efecto, el consumidor corre con los gastos de constitución del préstamo hipotecario.
Pero para que la hipoteca, como garantía de la devolución del préstamo, quede válidamente constituida, es preciso que sea registrada en el Registro de la Propiedad. Y para que el contrato de préstamo hipotecario pueda acceder y ser inscrito en ese Registro, debe contar con la intervención de un Notario.
¿Qué pasa si dejo de pagar el préstamo? ¿Pueden quitarme la casa?
En caso de que el deudor de un préstamo hipotecario deje de pagar las cuotas, la entidad financiera puede dar por resuelto el contrato de préstamo y exigir todo el capital pendiente, para lo cual pediría al Juez que subastara la vivienda para cobrarse con el dinero de la adjudicación.
Y si con este importe no bastase, podría resarcirse mediante los bienes del deudor hasta satisfacer plenamente la deuda.
Por ello, cuando se presenten dificultades económicas lo más aconsejable es negociar con el banco una fórmula de saneamiento; y en caso de no llegar a un acuerdo, puede ser que con la venta de la vivienda el importe que se obtenga sea mayor que a través de una subasta judicial.
Aún así, el deudor que se enfrente a una ejecución judicial de la hipoteca puede, por una sola vez, paralizar dicha ejecución si paga, además de las costas judiciales, el capital devengado y los intereses ordinarios y/o de demora que correspondieran.
¿Qué es la subrogación?
La subrogación consiste en cambiar a una de las partes del contrato de préstamo, ya sea el acreedor (la entidad financiera) ya el deudor (el cliente).
La subrogación en la persona del deudor se produciría cuando se transmite una vivienda hipotecada, y el comprador asume, con las condiciones antiguas o las nuevas que se pacten, pagar el préstamo pendiente; lógicamente, esta cuantía se deduciría del precio que correspondería entregar al vendedor.
Esta subrogación no es obligatoria: el comprador puede comprar la vivienda libre de cargas, si el vendedor cancela la hipoteca con el dinero que el comprador le entrega en el acto de la compra.
La subrogación del acreedor se produciría cuando el prestatario encuentra una entidad financiera que le ofrece mejores condiciones económicas que las que tiene en su préstamo actual, y opta por cambiar de entidad financiera.
Existe un procedimiento para esta operación, que incluso da al banco primitivo la posibilidad de mejorar voluntariamente las condiciones existentes. Para materializar esta opción, el deudor ha de tener en cuenta también todas las condiciones de la nueva entidad, sobre todo los gastos de formalización.
LegislaciónDecreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria ( BOE 27/2/46)Decreto de 14 de Febrero de 1947, por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario (BOE 16/4/47)Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario . (BOE 15/4/1981)Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (BOE 4/4/1994)Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios (BOE 11/5/1994).
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