CONTRATO DE COMPRAVENTA CON CONDICION RESOLUTORIA

CONTRATO DE COMPRAVENTA CON CONDICION RESOLUTORIA.-

En la ciudad de ..., a .... de .... de dos mil ...


REUNIDOS, de una parte, don .... , y doña ....., mayor de edad, cónyuges, siendo su régimen de económico del matrimonio el de gananciales, vecinos de .......... ........ con domicilio en .............. calle ............ nº ................ con NIF respectivamente ..................... y ..................


Y de la otra, don ........ y doña .........., mayores de edad, cónyuges, siendo su régimen económico del matrimonio el de gananciales, vecinos de ......... con domicilio en .................. calle ................. nº ................ con NIF respectivamente ............................ y ............................



Los comparecientes se reconocen mutuamente y entre sí con la capacidad legal suficiente al efecto, libre y espontáneamente


MANIFIESTAN Y CONVIENEN


I.- Que D/Dª. ................. y Dª/D. .................... en adelante la parte vendedora, son propietarios de la siguiente vivienda.

Vivienda de la planta .... puerta .... del edificio emplazado en la ciudad de .........., calle .............., de una superficie útil de ...... m2, superficie construida .......... m2 que se distribuye en comedor, cuatro habitaciones, cocina y cuarto de aseo, que linda por frente e izquierda con rellano de la escalera, por la derecha con la vivienda ....... en la misma planta y por fondo con los generales del edificio.

Forma parte del edificio emplazado en la ciudad de .............. calle ........... nº ....... cuyo solar ocupa una total superficie de ........... m2 y linda por frente con calle de situación, por la derecha mirando a la fachada con el edificio nº ..... de la misma calle, por la izquierda entrando con el edificio nº ...... de la misma calle, y por el fondo con el edificio de la calle ...... y nº ...... .

La vivienda descrita tiene asignada una cuota del ....% de participación en los elementos comunes, cuyo porcentaje es el que sirve de módulo de reparto de beneficios y cargas de la comunidad de propietarios de la que forma parte, y a los demás efectos que determina la Ley de Propiedad Horizontal nº 49/60, de 21 de julio.

TITULO: Le pertenece por título de ........, según escritura otorgada en fecha de ....... autorizada por el Notario D. ............. nº ....... de protocolo

INSCRIPCIÓN: Consta inscrita la vivienda en el Registro de la Propiedad de ...... al Tomo .........., libro ........., folio .........., finca............

CARGAS: La vivienda descrita está gravada con una hipoteca a favor del Banco ....... constituida por escritura autorizada por el Notario D. ........... respondiendo esta finca de ..................... Pesetas de principal, ............. Pesetas para intereses y ................. Pesetas para costas gastos, estando tasada para que sirva de tipo en primera subasta en la cantidad de ............Pesetas. De este préstamo se adeuda la cantidad ............ Pesetas según manifiesta la parte vendedora y consta en el último recibo satisfecho de dicho préstamo.

La finca descrita no está afecta a más de cargas ni gravámenes, según se desprende de la certificación expedida por el Registro de la Propiedad .......... y está al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y arbitrios y gastos de propiedad horizontal según se desprende de la certificación expedida al efecto por el Administrador de la Comunidad de Propietarios.

II.- Que estando interesados ambos comparecientes en la compraventa de la finca descrita, por medio del presente documento lo llevan a efecto con arreglo a las siguientes:


ESTIPULACIONES


PRIMERO.- COMPRAVENTA

D./Dª. ................. y Dª./D. .......................... venden y D./Dª. ................. y D./Dª. ............. compran la vivienda descrita en el Antecedente I sin inquilinos ni ocupante, en el estado de cargas descrito y al corriente en el pago de contribuciones, arbitrios e impuestos y al corriente en el pago de gastos comunes de propiedad horizontal.




SEGUNDO.- PRECIO

El precio convenido por la presente compraventa es el de ................. Euros que al tipo de conversión oficial equivale a ................ Pesetas que la parte compradora satisfará del siguiente modo

1.- Mediante la entrega que la parte compradora hace en este acto, sirviendo el presente documento como eficaz carta de pago y recibo, de la cantidad de ....... Pesetas que al tipo de conversión oficial equivale a ............ Euros.

2.- ............... Euros que al tipo de conversión oficial equivale a ........... Pesetas, mediante un cheque nº ................ librado por la parte compradora contra su cuenta corriente nº ............ que mantiene en la Sucursal ............... del Banco ........... que la parte vendedora recibe salvo su buen fin.


3.- ................ Euros que al tipo de conversión oficial equivale a .......... Pesetas, se satisfará por la parte compradora en el plazo máximo de ......... meses, devengándose por dicho aplazamiento intereses al tipo del .....% anual que la parte compradora satisfará junto con el principal.

Para el pago de esta cantidad la parte se emiten los siguientes efectos:

.La parte compradora emite a favor de la parte vendedora ....... pagarés no a la orden, sin gastos, con vencimiento a los días 1 de cada mes, siendo el primero el próximo mes de -....... y el último el del mes de ..... del año ...., cada uno de ellos por importe nominal de ......... Euros que al tipo de conversión oficial equivale a ............ Pesetas. El pago de todos los pagarés se ha domiciliado en la cuenta corriente nº ............. que la parte compradora mantiene en la Sucursal de .......... del Banco ..........

.La parte vendedora libra a su propia orden, aceptadas por la parte compradora, ....... letras de cambio no a la orden, sin gastos, con vencimiento a los días 1 de cada mes, siendo el primero el del próximo mes de .... y el último el del mes de ...... del año ...., cada una de ellas por importe nominal de ....... Euros que al tipo de conversión oficial equivale a ..... Pesetas. El pago de todas las letras de cambio se ha domiciliado en la cuenta corriente nº ..... que la parte compradora mantiene en la Sucursal de ....... del Banco .........

.Para el pago de los intereses de la cantidad aplazada al tipo antes indicado, que de común acuerdo entre las partes han dejado liquidados en la cantidad de .......... Pesetas lo que equivale a ........ Euros, la parte vendedora libra a su propia orden, aceptada por la parte compradora, una letra de cambio no a la orden, sin gastos, con vencimiento al día 1 de ........... del año ....... por dicho importe nominal, con el mismo domicilio de pago.


4.- El resto del precio lo retiene la parte compradora para hacer pago a la entidad acreedora subrogándose tanto en la obligación garantizada como en la propia hipoteca, siendo todos los gastos que se deriven de esta subrogación de cargo de la parte compradora. Esta obligación de pago la asume la parte compradora aún en el caso de que la entidad acreedora hipotecaria, de conformidad con lo establecido en el art. 1.205 del Código Civil y 108 de la Ley de Hipotecaria, no admitiese la subrogación de la parte compradora y por lo tanto la parte vendedora no quedase desligada de la obligación garantizada


TERCERO.- ESCRITURA DE COMPRAVENTA

La escritura pública de compraventa a favor de la parte compradora o de la persona que designe, se otorgará a simple requerimiento de cualquiera de los comparecientes ante el Notario que designe el requirente, una vez la parte compradora haya satisfecho el total precio de la compraventa y sus intereses.

Los gastos e impuestos que se deriven de dicho otorgamiento serán satisfechos por las partes con arreglo a Ley, y por tanto cada compareciente satisfará la parte de Notaria que reglamentariamente le corresponda, la parte vendedora el Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de la Naturaleza Urbana (Plus Valía) y la parte compradora el Impuestos sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados y los gastos de gestión y los Honorarios por la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad.

Si la parte compradora instase de la parte vendedora el otorgamiento de la escritura de compraventa en cualquier momento anterior al total pago del precio aplazado y sus intereses, ésta se otorgará dando a la falta de pago del precio aplazado el carácter de condición resolutoria explícita en los términos del art. 11 de la Ley Hipotecaria y 58 y siguientes de su Reglamento, con las condiciones establecidas en la resolución por incumplimiento.

Para la consignación registral del cumplimiento de la condición resolutoria y la recuperación del pleno dominio y plena disponibilidad por la parte vendedora del inmueble objeto de la compraventa, deberá presentarse copia del requerimiento que se dirá así como el título de la propia de parte vendedora.

Para consignar en el Registro de la Propiedad el pago del precio aplazado una vez se haya satisfecho la total cantidad y la cancelación de la condición resolutoria explícita, la parte compradora podrá exigir de la parte vendedora el otorgamiento de escritura de Carta de Pago y Extinción de la Condición Resolutoria, o a su sola instancia, otorgar Acta Notarial de exhibición de los pagarés y letras de cambio cuya tenencia supone el pago del precio, siempre que la parte compradora manifieste que posee dichos efectos legítimamente por haber pagado su nominal.

Los gastos e impuestos que se deriven de la escritura de Carta de Pago y Extinción de la Condición Resolutoria o del Acta Notarial antes referidas será de cuenta y cargo de la parte compradora.

Será de cuenta de la parte compradora todos los gastos e impuestos que se deriven por la constitución de la condición resolutoria explícita.

En la escritura de compraventa se hará constar, expresamente, que de conformidad con lo establecido en el art. 117 del Reglamento para ejecución de la Ley Hipotecaria, según redacción del R.D. 1867/98 de 4 de septiembre y a los efectos de la cancelación registral de la Condición Resolutoria Explicativa por transcurso del tiempo, ambas partes convienen que el plazo para el ejercicio del derecho constituido a favor de la parte vendedora es de 10 años contados desde el día del vencimiento del último de los efectos reseñados en el apartado Segundo de este contrato.

La parte compradora podrá dejar sin efecto la consignación de la condición resolutoria explícita antes indicada siempre que garantice el pago de las cantidades pendientes de vencimiento mediante aval que preste una entidad bancaria de primer orden en los propios efectos, o bien mediante aportación de Aval bancario mediante el que sin exigir documentación alguna a primer requerimiento de la parte vendedora la entidad avalista se obligue a satisfacer la cantidad requerida, sin posibilidad de oponer excepciones derivadas de la relación entre compradores y vendedores, entre aquellos y el Banco Avalista.

CUARTO.- POSESIÓN

La parte compradora toma posesión de la vivienda objeto de la compraventa en el momento de la firma del presente documento a su entera satisfacción y conformidad, manifestando que conoce el estado físico, jurídico e incluso urbanístico de la vivienda vencida renunciando a efectuar cualquier reclamación por vicios o defectos ocultos.

La parte compradora satisfará desde esta fecha todos los gastos que se devenguen tanto por la posesión como por la propiedad de la vivienda.


QUINTO.- RESOLUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO

Será de cuenta de quien incumpla las obligaciones que se derivan del presente documento, la totalidad de gastos que suponga a la otra parte exigir su cumplimiento, tanto judiciales como extrajudiciales, incluidos derechos de Procuradores de los Tribunales y Honorarios de Abogados, aún cuando su intervención no haya sido preceptiva por Ley.

De conformidad con lo establecido en el art. 1124 en relación con lo establecido en el art. 1504 del Código Civil ante el impago de cualquier cantidad a la que se hace referencia en el apartado segundo, la parte vendedora podrá optar entre reclamar su importe, incluso con vencimiento anticipado de la cantidad, pendiente de vencimiento, o resolver la transmisión, todo ello previo requerimiento fehaciente a la parte compradora, que podrá enervar la opción notificada si en el plazo de 5 días a partir de la notificación paga o consigna en poder del Notario requirente los importes vencidos, sus intereses, gastos de devolución y gastos del propio requerimiento.

.Si la parte vendedora mediante este requerimiento notificase que la opción elegida es la de exigir el fiel y exacto cumplimiento del contrato, pasado dicho plazo de 5 días, la total cantidad adeudada se entenderá vencida y exigible, devengándose desde la fecha de notificación del requerimiento un interés de demora del ....% anual por los días que medien entre la notificación del requerimiento y el total pago.

.Si la parte vendedora mediante este requerimiento notificase que la opción elegida ante el incumplimiento es la de resolución de la compraventa, mediante este requerimiento se entenderá cumplido el requisito del art. 1504 del Código Civil.

Notificada esta opción resolutoria, la parte vendedora recuperará el dominio y libre disponibilidad del inmueble, debiendo la parte compradora desalojar la vivienda en el plazo de 10 días a contar desde aquel en que se practicó la notificación del requerimiento. La parte compradora deberá reintegrar la posesión de la vivienda a la parte vendedora, en el mismo estado de conservación en que la recibió, libre de cargas y gravámenes.

Como indemnización de daños y perjuicios, sin necesidad de justificarlos y pena civil, la parte vendedora retendrá el .....% de todas aquellas cantidades percibidas a cuenta del precio de la compraventa.

La parte compradora no podrá reclamar indemnización ni resarcimiento alguna en concepto de mejora entendidas éstas del modo más amplio posible.

Leído el presente documento, los comparecientes lo encuentran conforme con su voluntad, por lo que se ratifican en su contenido y lo suscriben por duplicado, quedando un ejemplar en poder de cada parte, todo ello en la Ciudad y fecha que figura en el encabezamiento.

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Contrato Compra venta de vivienda

Hola a todos, dejamos dos ejemplos de un contrato de compra venta, los post siguientes a este, durante este mes de julio, incluiremos todo tipo de ejemplos de contratos y otros recursos, que necesitemos en una caseta de ventas o en una inmobiliaria.

CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA

En Madrid a 16 de abril de 2009

REUNIDOS

De una parte, DON JUAN PISO PERFECTO, y DOÑA EVA PÉREZ SUELO, mayor de edad, cónyuges, siendo su régimen de económico del matrimonio el de gananciales, vecinos de Madrid, con domicilio en la calle Del Pez, número 4, con NIF respectivamente 444444 y 555555.

Y de la otra, DON ENRIQUE LÓPEZ CAMINO y DOÑA BEATRIZ MARTÍNEZ PINO, mayores de edad, cónyuges, siendo su régimen económico del matrimonio el de gananciales, vecinos de Madrid, con domicilio en la calle La Palma, número 7 y con NIF respectivamente 00000001 y 6666666.

Los comparecientes se reconocen mutuamente y entre sí con la capacidad legal suficiente al efecto, libre y espontáneamente

MANIFIESTAN

PRIMERO.- Que DON JUAN PISO PERFECTO, y DOÑA EVA PÉREZ SUELO, en adelante la parte vendedora, son propietarios de la siguiente vivienda.

- Vivienda de la planta .... puerta .... del edificio emplazado en la ciudad de .........., calle .............., de una superficie útil de ...... m2, superficie construida .......... m2 que se distribuye en comedor, cuatro habitaciones, cocina y cuarto de aseo, que linda por frente e izquierda con rellano de la escalera, por la derecha con la vivienda ....... en la misma planta y por fondo con los generales del edificio.

- Forma parte del edificio emplazado en la ciudad de .............. calle ........... nº ....... cuyo solar ocupa una total superficie de ........... m2 y linda por frente con calle de situación, por la derecha mirando a la fachada con el edificio nº ..... de la misma calle, por la izquierda entrando con el edificio nº ...... de la misma calle, y por el fondo con el edificio de la calle ...... y nº ...... .

- La vivienda descrita tiene asignada una cuota del ....% de participación en los elementos comunes, cuyo porcentaje es el que sirve de módulo de reparto de beneficios y cargas de la comunidad de propietarios de la que forma parte, y a los demás efectos que determina la Ley de Propiedad Horizontal LPH 49/1960, de 21 de julio.

- TITULO: Le pertenece por título de ........, según escritura otorgada en fecha de ....... autorizada por el Notario D. ............. nº ....... de protocolo
- INSCRIPCIÓN: Consta inscrita la vivienda en el Registro de la Propiedad de ...... al Tomo .........., libro ........., folio .........., finca............

- CARGAS: La vivienda descrita está gravada con una hipoteca a favor del Banco ....... constituida por escritura autorizada por el Notario D. ........... respondiendo esta finca de ..................... EUROS de principal, ............. EUROS para intereses y ................. EUROS para costas gastos, estando tasada para que sirva de tipo en primera subasta en la cantidad de ............EUROS. De este préstamo se adeuda la cantidad ............ EUROS según manifiesta la parte vendedora y consta en el último recibo satisfecho de dicho préstamo.

La finca descrita no está afecta a más de cargas ni gravámenes, según se desprende de la certificación expedida por el Registro de la Propiedad número 5 de Madrid y está al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y arbitrios y gastos de propiedad horizontal según se desprende de la certificación expedida al efecto por el Administrador de la Comunidad de Propietarios.

SEGUNDO.- Que estando interesados ambos comparecientes en la compraventa de la finca descrita, por medio del presente documento lo llevan a efecto con arreglo a las siguientes:

ESTIPULACIONES

I.- Compraventa
DON JUAN PISO PERFECTO, y DOÑA EVA PÉREZ SUELO venden y DON ENRIQUE LÓPEZ CAMINO y DOÑA BEATRIZ MARTÍNEZ PINO compran la vivienda descrita en el Antecedente

I sin inquilinos ni ocupantes, en el estado de cargas descrito y al corriente en el pago de contribuciones, arbitrios e impuestos y al corriente en el pago de gastos comunes de propiedad horizontal.

II.- Precio
El precio convenido por la presente compraventa es el de 156.263,15 Euros, que la parte compradora satisfará del siguiente modo

1.- Mediante la entrega que la parte compradora hace en este acto, sirviendo el presente documento como eficaz carta de pago y recibo, de la cantidad de ....... EUROS.

2.- ............... Euros, mediante un cheque nº ................ librado por la parte compradora contra su cuenta corriente nº ............ que mantiene en la Sucursal ............... del Banco ........... que la parte vendedora recibe salvo su buen fin.

3.- ................ Euros se satisfarán por la parte compradora en el plazo máximo de ......... meses, devengándose por dicho aplazamiento intereses al tipo del .....% anual que la parte compradora satisfará junto con el principal.

Para el pago de esta cantidad la parte se emiten los siguientes efectos:

- La parte compradora emite a favor de la parte vendedora ....... pagarés no a la orden, sin gastos, con vencimiento a los días 1 de cada mes, siendo el primero el próximo mes de -....... y el último el del mes de ..... del año ...., cada uno de ellos por importe nominal de ......... Euros.

El pago de todos los pagarés se ha domiciliado en la cuenta corriente nº ............. que la parte compradora mantiene en la Sucursal de .......... del Banco ..........

- La parte vendedora libra a su propia orden, aceptadas por la parte compradora, ....... letras de cambio no a la orden, sin gastos, con vencimiento a los días 1 de cada mes, siendo el primero el del próximo mes de .... y el último el del mes de ...... del año ...., cada una de ellas por importe nominal de ....... Euros. El pago de todas las letras de cambio se ha domiciliado en la cuenta corriente nº ..... que la parte compradora mantiene en la Sucursal de ....... del Banco .........

- Para el pago de los intereses de la cantidad aplazada al tipo antes indicado, que de común acuerdo entre las partes han dejado liquidados en la cantidad de .......... Euros, la parte vendedora libra a su propia orden, aceptada por la parte compradora, una letra de cambio no a la orden, sin gastos, con vencimiento al día 1 de ........... del año ....... por dicho importe nominal, con el mismo domicilio de pago.

4.- El resto del precio lo retiene la parte compradora para hacer pago a la entidad acreedora subrogándose tanto en la obligación garantizada como en la propia hipoteca, siendo todos los gastos que se deriven de esta subrogación de cargo de la parte compradora. Esta obligación de pago la asume la parte compradora aún en el caso de que la entidad acreedora hipotecaria, de conformidad con lo establecido en el art. 1.205artículo.1205 CC del Código Civil y 108artículo.108 LH de la Ley de Hipotecaria, no admitiese la subrogación de la parte compradora y por lo tanto la parte vendedora no quedase desligada de la obligación garantizada

III.- Escritura de compraventa
La escritura pública de compraventa a favor de la parte compradora o de la persona que designe, se otorgará a simple requerimiento de cualquiera de los comparecientes ante el Notario que designe el requirente, una vez la parte compradora haya satisfecho el total precio de la compraventa y sus intereses.

Los gastos e impuestos que se deriven de dicho otorgamiento serán satisfechos por las partes con arreglo a Ley, y por tanto cada compareciente satisfará la parte de Notaria que reglamentariamente le corresponda, la parte vendedora el Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de la Naturaleza Urbana (Plus Valía) y la parte compradora el Impuestos sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados y los gastos de gestión y los Honorarios por la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad.

Si la parte compradora instase de la parte vendedora el otorgamiento de la escritura de compraventa en cualquier momento anterior al total pago del precio aplazado y sus intereses, ésta se otorgará dando a la falta de pago del precio aplazado el carácter de condición resolutoria explícita en los términos del art. 11artículo.11 LH de la Ley Hipotecaria y el art. 58artículo.58 RH y siguientes de su Reglamento, con las condiciones establecidas en la resolución por incumplimiento.

Para la consignación registral del cumplimiento de la condición resolutoria y la recuperación del pleno dominio y plena disponibilidad por la parte vendedora del inmueble objeto de la compraventa, deberá presentarse copia del requerimiento que se dirá así como el título de la propia de parte vendedora.

Para consignar en el Registro de la Propiedad el pago del precio aplazado una vez se haya satisfecho la total cantidad y la cancelación de la condición resolutoria explícita, la parte compradora podrá exigir de la parte vendedora el otorgamiento de escritura de Carta de Pago y Extinción de la Condición Resolutoria, o a su sola instancia, otorgar Acta Notarial de exhibición de los pagarés y letras de cambio cuya tenencia supone el pago del precio, siempre que la parte compradora manifieste que posee dichos efectos legítimamente por haber pagado su nominal.

El vendedor************************************* El comprador

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CONTRATO DE COMPRAVENTA CON CONDICION RESOLUTORIA

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Como funciona una Inmobiliaria de segunda mano

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Frases de liderazgo

Considerando que los tiempos han llegado a hacer que las más grandes empresas sean aquellas que tienen una filosofía dentro de su organización la cual predican y practican y también que las empresas que más logran objetivos son aquellas que más que jefes tienen auténticos líderes empresariales que comparten su visión con los trabajadores y con los clientes, les traemos una recopilación de frases de diversos expertos sobre el liderazgo que hemos enconntrado por la web, esperando que puedan serles de utilidad a todos los actuales y futuros líderes empresariales y líderes no empresariales.

“El reto del liderazgo es ser fuerte, pero no grosero; ser amable, pero no débil; ser atrevido, pero no abusador; ser considerado pero no perezoso; ser humilde, pero no tímido; ser orgulloso, pero no soberbio; tener humor, pero no insensatez”.
Jim Rohn

“El liderazgo es el reto de convertirse en algo superior al promedio. Aprenda a ayudar a los demás en otra cosa que no sea sólo trabajar; ayúdelos a vivir”.
Jim Rohn

“Las tres “C” del liderazgo son Consideración, Cuidado y Cortesía. Sea educado con todos”.
Brian Tracy

“Los líderes piensan y hablan sobre soluciones. Los seguidores piensan y hablan sobre problemas”.
Brian Tracy

“Liderazgo es el arte de influir sobre las personas para que trabajen con entusiasmo en la consecución de objetivos en pro del bien común”.
James C. Hunter.

“Una vez que se ha identificado un objetivo atractivo, moverse hacia él es agradable, y no hacerlo es incómodo”.
Stephen Covey

“El éxito y, en último término, la supervivencia de cualquier empresa, grande o pequeña, depende de su aptitud para perfeccionar a los hombres”.
Malcom P. McNair

“El liderazgo es una oportunidad de servir; no de lucirse”.
J. Walters.

“La prueba del líder es la capacidad de reconocer un problema antes de que se convierta en una emergencia”.
John Maxwell

“El pesimista se queja del viento.
El optimista espera que cambie.
El líder arregla las velas”.
John Maxwell

“El liderazgo es la capacidad de conseguir seguidores”.
John Maxwell

El jefe maneja a sus trabajadores. El líder los capacita.
El jefe depende de la autoridad. El líder, de la buena voluntad.
El jefe inspira temor. El líder inspira entusiasmo.
El jefe dice «yo». El líder dice: «nosotros».
El jefe arregla la culpa por el fracaso. El líder arregla el fracaso.
El jefe sabe cómo se hace. El líder muestra cómo se hace.
El jefe dice “vayan”. El líder dice “¡vamos!”.
John Maxwell

“Todos los grandes líderes poseen dos cosas: una, saben a donde van, y dos, pueden persuadir a otros para que le sigan”.
John Maxwell

“Los líderes no pueden llevar a su gente más lejos de lo que ellos han llegado. Como sea el líder, será la gente”.
John Maxwell

“Liderazgo es ver las posibilidades en una situación donde otros ven las limitaciones”.
John Maxwell

“Liderazgo es lograr que la gente trabaje para usted cuando no está obligada a hacerlo”.
Fred Smith

“Previsión es la “dirección” que el líder tiene. Una vez que pierde esta dirección y los acontecimientos comienzan a forzar su mano, es líder solamente de nombre. No está dirigiendo; está reaccionando a los acontecimientos inmediatos y probablemente no continuará siendo un líder por mucho tiempo. Hay abundantes ejemplos diarios de pérdida de liderazgo debido a la no previsión de lo que razonablemente podía haber sido previsto, y a la falta de acción por la ausencia de este conocimiento en tanto el líder tiene libertad para actuar”.
Robert K. Greenleaf

“Ninguno de nosotros es más inteligente que todos nosotros juntos”.
Ken Blanchard

“El liderazgo es la capacidad y voluntad de conducir a hombres y mujeres a un propósito común y a un carácter que inspire confianza”.
Bernard Montgomery

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COMO FUNCIONA UNA CASETA DE VENTAS

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LAS HIPOTECAS

Los tiempos del crédito hipotecario fácil han terminado. Ahora, todo aquel que pretenda comprar una vivienda tendrá que aportar una entrada a la compra ya sea vía: cuenta vivienda, padres y suegros, solo padres, ahorros etc.…

Estamos hablando de aportar más o menos el 20% del valor de la compra incluyendo los gastos (10%).

En consecuencia, podemos afirmar de momento, que se acabaron las hipotecas que cubren el cien por cien del coste de la vivienda y con las que aún sobraba dinero para la mudanza, las obras de reforma, los muebles nuevos, las lámparas, el aire acondicionado e incluso para la entrada de un coche a estrenar.

Ahora volveremos a tener las hipotecas abiertas, las que dentro de unos años, nos dejaran ampliar el capital, para el coche, las obras y los viajes, etc.… en vez de endeudarnos de golpe, lo aremos cíclicamente, como la economía, tendremos 120 años y nuestros hijos heredarán nuestra hipoteca ya no será la vivienda su herencia..

En otros artículos ya hemos hablado de lo fácil que era contratar una hipoteca al 120%, pero creo que ya no tenemos de pensar en pasado, ahora toca pensar en futuro, encontraremos, maneras de poder comprar, incluso sin tener unos ahorros considerables. También sabemos todos que el precio de la vivienda ha bajado y el precio de tasación es inferior en algunos casos al que tenemos de hipoteca. Pero incluso en estos casos, podemos vender y comprar otra finca, lo único que tenemos de negociar las dos operaciones, son la misma entidad. (La operación es complicada, pero lo más complicado es aceptar que perdemos dinero de nuestra antigua vivienda y que en la era LOW COST pagamos caro, nos será mas fácil aceptar esta opción.).

Todo tiene solución, pero pensando con la mente abierta a este nuevo ciclo Inmobiliario.

En el tema del 80% al 100%, podremos ir al 100% de compra, pero tendremos de aportar una buena entrada, lo que pase del 80%, lo podremos avalar con un avalador, por ejemplo con un deposito de la cantidad que necesitamos, pignorado a la hipoteca.

No hagan caso, a los nuevos visionarios, el sistema esta inventado y siempre encontraremos una manera de poder comprarnos nuestra vivienda soñada, eso si los que no pueden comprar no podrán comprar ya que viven en un nuevo ciclo Financiero.

La restricción del crédito, es debido por muchos factores, dos de ellos, son la exposición al ladrillo y las altas cotas de morosidad, pero en ningún momento se dejan de hacer y conceder hipotecas, pero ahora solo pueden comprar, los que tienen trabajo y unos ahorros, sean los que sean, no tenemos de hacer comparativas co el antes y después, no tengan miedo si tiene un perfil normal, pueden comprar, no como hace un par o tres de años, pero si lo desean serán propietarios, sin tantas de las dificultades, de las que hablan algunos.

En esta nueva actualidad, les aconsejamos desde EL RINCÓN, que si quieren ser propietarios, hagan realidad su deseo y acudan a un verdadero profesional, el que les resolverá todo lo referente a su hipoteca, sin que usted tenga de perder tiempo visitando entidades financieras.

¿Solo te dan una hipoteca si le compras el piso al banco?

Las entidades financieras se han convertido en las promotoras inmobiliarias mas grandes de nuestro país, sus activos inmobiliarios acumulados como fruto de la crisis y de su consiguiente morosidad, sus impagos, sus embargos, sus desempleados, su bloqueo del crédito, sus ejecuciones hipotecarias y sus acuerdos de liquidación de deuda con promotores que no encuentran la oportunidad de vender ni un humilde cuarto trastero en la periferia. También tenemos de apuntar la mal praxis profesional de algunas entidades, con los promotores que siguen luchando para defender su profesión.

Si consideramos que los bancos y cajas de ahorros son ahora los que tienen una buena parte de los pisos en stock, y sus oficinas bancarias y portales de Internet sus principales puntos de venta.

Lógicamente, para el profesional, que quiere vender sus viviendas y dispone de clientes, no llevara sus operaciones a dichas entidades, buscara entidades, tanto cajas como bancos, que no estén afectados por el ladrillo, que su exposición sea por embargos a particulares y no a promotores y con estas podrá conseguir hacer hipotecas y vender sus viviendas.

A las grandes entidades, los promotores las tienen que ver como enemigos y contrincantes de profesión, incluso tienen de desistir de subrogar sus hipotecas con ellos ya que les pueden robar a los clientes, asumir esos picos de cancelación de hipoteca, para poder conseguir cerrar el mayor numero de ventas con diferentes entidades financieras, no es época de casarnos con una sola, tenemos de tener dos o tres ya que tendremos de jugar con los productos de estas, dependiendo de las necesidades financieras de nuestros clientes.

Si buscan en el mercado agente inmobiliario, encontraras entidades sanas, las que realizan su negocio bien, que es prestar dinero y no te roban los clientes, como dije antes. BUSQUEN ENTIDADES SIN EXPOSICIÓN AL LADRILLO Y CAJAS QUE NO PRESTAN HA PISOS SIN TERMINAR, ESTAS SI QUE DAN HIPOTECAS.

Una buena opción y la cual el RINCÓN aconseja es contratar UN SEGURO PARA CUBRIR LOS PAGOS DE LA HIPOTECA EN CASO DE DESEMPLEO.

Cada entidad financiera tiene una topología diferente de seguro, pero esta es muy interesante y junto con la de vida serían los dos productos que vincularíamos a nuestra futura hipoteca.

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EL AVAL (CONTINUACIÓN)

Duración de un aval

Los avales se firman para garantizar el total de un préstamo o sólo una parte, tanto en los avales personales como en los bancarios. Antes de firmar el contrato, los avalistas deben informarse del importe y del plazo para el que constarán como tales. Transcurrido ese periodo o abonada la cantidad que avalaba, quedará libre de su compromisoEl periodo de vigencia del aval no tiene que coincidir con el periodo por el que se ha firmado el préstamo, ya que se puede avalar sólo una parte. Finalizado el periodo de vigencia del aval, el titular del crédito debe exigir al banco que de por finalizado el contrato de aval.

Actualmente, los avalistas, avalan entre el 60% o el 100% de la totalidad de la operación, dependiendo del riesgo y endeudamiento que tengan los clientes.

Funcionamiento de un aval bancario

El funcionamiento habitual de un aval bancario es el siguiente:

1.- Solicitud del aval por parte del ordenanteAl ser una operación en la que el banco emisor asume un riesgo, es necesario que su cliente , ordenante del aval, tenga aprobada una línea de riesgo de comercio exterior.

La línea será utilizada por el importe del aval.

El ordenante deberá tener en cuenta los siguientes aspectos a la hora de solicitar la emisión del aval o garantía :

- Importe máximo a pagar y moneda de pago
- Duración del aval
- Obligaciones objeto del aval
- Términos de requerimiento del pago del aval
- Nombre y dirección del ordenante y del beneficiario

2.- Emisión del aval.

El banco avalista procederá a emitir el aval o garantía bancaria según las instrucciones recibidas por su cliente.
3.- Entrega del aval al beneficiario.

Una vez que el banco avalista hace llegar el aval emitido a su cliente ordenante del aval, éste entrega el aval al beneficiario del mismo que lo requirió en su día.
4.- Utilización del aval.
Mientras el aval esté con vida ( dentro de su duración ), si el beneficiario demuestra según los términos requeridos en el aval, que el ordenante incumple sus obligaciones avaladas, hará uso del mismo presentándole al banco emisor del aval.

El banco comprobará la reclamación del beneficiario y en caso de ser según lo estipulado en el texto del aval, procederá al pago del importe avalado.

5.- Cierre del aval
En caso de haber sido utilizado por parte del beneficiario debido al incumplimiento de las obligaciones avaladas por parte del ordenante, una vez hecha la utilización se cerrará el aval.
Si expira el plazo de duración del aval sin haber sido utilizado por parte del beneficiario, el banco avalista procederá a cerrar el aval.


Ejecutar un aval

Existen muchas dudas respecto a la ejecución de los avales bancarios.

La mejor guía para resolver las dudas sobre la ejecución de los avales son los contratos que se firman de los avales ya que cada banco pone sus condiciones y las clausulas de los avales son muy diferentes de un sitio a otro.Si se incluye la clausula de Ejecución a primer requerimiento significa que el aval se podrá ejecutar a requerimiento del dueño sin necesidad de justificar nada por lo que simplemente con llevarlo al banco bastará.

En el resto de casos hay que estudiar detenidamente las clausulas y pensad que la justificación siempre debe de ser con documentos legales, es decir, que si es por impago debéis de hacer constar con uno o varios burofax el requerimiento de pago.

¿Qué pasa cuando el avalado no paga?

Cuando avalamos a una persona y esta no cumple con los pagos nos podemos encontrar en la difícil situación de tener que pagar en lugar de la persona a la que hemos avalado.

Lo primero que hay que recordar es que los avalistas responden por los prestatarios para el caso de incumplimiento o impago del préstamo, es decir, responderán de las cuotas, demoras, gastos de demora, costas procesales, seguros, etc. Además los bancos no tienen la obligación de comunicar a los avalistas el incumplimiento de los pagos.Ante un impago el banco o caja reclamará en primer lugar a quien ha solicitado el préstamo o crédito exigiéndole el pago de la deuda. Habitualmente se envía una carta al cliente deudor como aviso, aunque con un solo retraso del pago la entidad financiera ya podría iniciar las gestiones de cobro.

Si el titular del préstamo no paga se podría ir contra la vivienda, en el caso de una hipoteca, aunque por desgracia se suele cumplir la regla de ir a por el más fácil, es decir, que podrían reclamar la deuda a los avalistas sin necesidad de intentar siquiera reclamar la vivienda.

Los impagos se penalizan, tal y como consta en el contrato del préstamo.

Esa multa se aplica en la mensualidad o mensualidades no abonadas a tiempo. Si el titular no abona el plazo del préstamo, el banco o caja tratará, por lo general, de localizarle por teléfono aunque no está obligado a hacerlo. No es mala idea aprovechar esta llamada para ofrecer a la entidad financiera las explicaciones pertinentes o para tratar de negociar una prórroga justificando el problema que ha ocasionado el impago.

También, tendríamos la posibilidades de realizar una DACIÓN EN PAGO y sacarnos la vivienda de encima, pero la tendría de ejecutar el propietario y a veces, dependiendo de quien sea el avalador, la comunicación se pierde y se llegan a extremos, que con una buena disponibilidad y comunicación, se podría evitar, llegar a embargos de las dos partes.

Si es imposible que propietario y avalador, se comuniquen con normalidad y el impago persiste, lo más habitual es que la caja o banco advierta al titular del crédito que acudirá a los tribunales. En estos casos, la entidad está obligada -por ley y porque así figura en el contrato del préstamo- a respetar los plazos para ejecutar el aval (normalmente tres meses, aunque depende de cada caso). Si transcurrido ese plazo el deudor no abona los atrasos, se acude al avalista.

Con la dación en pago, evitaríamos, llegar a los procesos judiciales y en un futuro, el propietario y avalador, podrían volver a comprarse una vivienda.

Si no se llega a ninguna solución y el propietario no puede o no quiere pagar las cuotas de su vivienda.

El avalista debe pagar al banco las cantidades debidas por el titular del préstamo, así como las penalizaciones y los gastos derivados del contencioso, como los juicios.

Esto no le impide convertirse en acreedor de la persona a la que avala y emprender las acciones legales necesarias para que pueda cobrar, por otros medios, las cantidades que avaló. Para ello resulta útil la CONTRAGARANTÍA.

¿Qué es un contra aval o contragarantía?

Un contra aval o contragarantía consiste en un póliza entre el avalista y el avalado que permite, en el caso de que se ejecute el aval, que el avalista pueda reclamar el dinero que ha tenido que desembolsar por incumplimiento de la obligación del avalado.

Explicado un poco más gráficamente:María quiere comprar un piso pero a la hora de solicitar la hipoteca el banco le pide que alguien le avale por si dejara de pagar la mensualidad.Como Beatriz es muy buena amiga de María se ofrece a avalar su hipoteca.Pasado un tiempo a María se le complica la vida, pierde el trabajo, se le acumulan las deudas y deja de pagar la hipoteca. El banco como no quiere perder dinero ejecuta el aval y le quita a Beatriz el dinero con el que a avalado a María.Beatriz se ve sin todos sus ahorros y además María se hace la loca y no quiere devolverle el dinero con el que la ha avalado.En este momento es cuando Beatriz hace uso del contra aval que firmó María y lo lleva al juzgado para exigir vía judicial la devolución del dinero que el banco le ha cogido.

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ELEGIR INDICE DE REFERENCIA

PARA HIPOTECA A INTERES VARIABLE

Los índices de referencia que se utilizan, en el 99% de los casos hoy en día, son:

· Euribor a un año
· CECA
· IRPH

Para saber cuál nos puede interesar mas deberíamos tener en cuenta los siguientes factores:


EVOLUCIÓN HISTÓRICA

Debido a que una hipoteca suele durar incluso hasta 30 años (las hay hasta 50 años), lo mas lógico es ver la evolución de los tipos de referencia durante un largo periodo de tiempo, con el objetivo de poder observar su evolución con respecto a la economía en general, su volatilidad, etc, etc.

No obstante, debido a las condiciones especiales del mercado Europeo, con la entrada en vigor de la moneda única, la unificación de medidas económicas, etc., etc, sería preferible tomar como referencia unos valores que nos permitan aventurar un desarrollo de la economía dentro de un marco lo mas estable posible, y adaptado a la situación actual.

Es por ello, que tomaremos como referencia la evolución de los tipos desde el año 2.000.

Se puede observar como el Euribor es un índice de referencia que SIEMPRE ha estado por debajo de los otros índices, por tanto, sería un buen referente si el diferencial (ver mas abajo) a aplicar estuviera en consonancia.

No obstante, el Euribor es un índice sujeto mas a la volatilidad, ya que ha fluctuado mas.

El índice CECA, es el mas alto de todos, fluctuando menos, es decir, con una volatilidad relativamente pequeña.

El IRPH, con tipos de interés mas bajos que la CECA, pero mas altos que el Euribor, y además, con una volatilidad media, es decir, ni tan alta como el Euribor, ni tan baja como la CECA.

Aunque son condicionantes que usted debe tener en cuenta, lo realmente importante es saber el DIFERENCIAL que aplicará la entidad financiera a su préstamo hipotecario.


DIFERENCIAL

El diferencial es el INCREMENTO sobre el índice de referencia que aplican los bancos / cajas sobre una hipoteca.

Por ejemplo, se puede tener:

· Euribor + 0.5
· CECA + 0
· IRPH + 0.75

Por así decirlo, si los bancos / cajas se prestan entre sí un dinero a un tipo de interés en concreto, lo lógico es que dichas entidades financieras repercutan sobre el cliente un tipo de interés superior al que a ellos les ha costado.


LO QUE OFRECE EL MERCADO

Visto todo lo anterior, hemos salido al mercado, a preguntar por ofertas concretas, y estos han sido los resultados:

·Euribor: la oferta mas baja que hemos encontrado ha sido el Euribor + 0.35, siendo habitual obtener valores entre 0.5 y 0.75, con un valor máximo del Euribor + 1.5

·IRPH: la mejor oferta que hemos encontrado ha sido el IRPH + 0, sin embargo, ha sido habitual encontrarnos IRPH + 0.25, o + 0.5

·CECA: la mejor oferta que hemos encontrado ha sido el CECA + 0, no existiendo problemas por conseguirlo.

Por lo tanto, hay una conclusión final y determinante:

El mejor índice de referencia es el EURIBOR.

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Diferentes tipos para nuestras hipotecas

Los que utilizamos actualmente en los particulares:

EURIBOR: es el tipo al que las entidades financieras se prestan entre sí en el mercado interbancario del Euro. Es la media aritmética simple de los valores diarios de los días con mercado de cada mes del tipo de interés publicado por la Federación Bancaria Europea para las operaciones de depósito en euros a plazo de un año.

En la práctica, se calcula partiendo de los precios de oferta de los préstamos que se hacen entre si los 60 principales bancos europeos.


IRPH de las cajas y bancos (IRPH): es el Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios del Conjunto de Entidades. Es idéntico a la definición del de Bancos (IRPH-B) y Cajas (IRPH-C) pero referido a los préstamos otorgados por el conjunto de los Bancos, Cajas y Sociedades de Crédito Hipotecario.

IRPH de los bancos (IRPH-B): es el Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios de los Bancos, y es calculado como media de los tipos de interés medios de los préstamos hipotecarios a un plazo superior a 3 años que los bancos han iniciado o renovado durante el mes.

IRPH de las cajas de ahorros (IRPH-C): es el Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios de las Cajas de Ahorros, y es calculado como media de los tipos de interés medios de los préstamos hipotecarios a un plazo superior a 3 años que las cajas han iniciado o renovado durante el mes.



Otros:


MIBOR: Es el tipo al que las entidades financieras se prestan dinero entre sí en el mercado interbancario de Madrid.

Se forma a partir de la media aritmética simple de los tipos de interés diarios a los que se han cruzado operaciones a plazo de un año en el mercado interbancario, durante los días hábiles del mes legal correspondiente. De las operaciones cruzadas se excluyen aquellas realizadas a tipos claramente alejados de la tónica general del mercado.

Los tipos diarios los forman a su vez los tipos medios ponderados por el importe de las operaciones realizadas a ese plazo durante el día.

El MIBOR a un año es la referencia más utilizada en los préstamos hipotecarios a tipo variable ANTES del 1 de Enero de 2000, ya que a partir de esa fecha, los préstamos se referencian al Euribor.


CECA: es el índice creado por la Confederación Española de Cajas de Ahorro. Es el tipo medio calculado a partir de los tipos aplicados a las operaciones de préstamos personales de 1 año a menos de 3 años, y de los préstamos con garantía hipotecaria para adquisición de vivienda libre a un plazo a partir de 3 años, eliminando en ambos casos los valores extremos.

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EL PERFIL FINANCIERO DE LOS FUTUROS COMPRADORES (ejemplo 2)

Javier y Patty 26 años, son fijos en su trabajo y hace más de 5 años que están en la empresa, viven con los padres, se casan en agosto, les entregan el piso en septiembre.

Ingresos:

Javier.

- 1.450 € al mes netos con 15 pagas.

Patty.

- 1.001,65 € al mes netos con 14 pagas.

Han comprado hace dos años, la promotora les hizo unas letras para que pagaran el 20%. (Ahora ya lo tienen pagado.).

- Disponen del aval de sus padres, por si fuera necesario, ya que tenemos de tener en cuenta que si la operación va por encima del 80% del precio de compra, necesitaremos del aval de los padres. El avalista avala por el 60 % de la operación o por el 100 % de la misma.

* Que endeudamiento tienen Javier y Patty (contamos siempre el 40% ay entidades que dejan contar asta el 45%, mejor el mínimo, para controlar riesgos.).
Para saber el endeudamiento:

Javier---- 1.450 € x 15 pagas = 21.750 €
Patty----- 1.001 € x 14 pagas = 14.014 €

Endeudamiento total neto anual:

35.764 año / neto x 40% = 14.305,60 € / 12 meses = 1.192,14 €, esta cantidad es la que según la entidad, puede pagar como máximo sin correr ningún riesgo.

Han comprado un piso de 75 m/2 útiles (3h.) por: 205.000 € + 10% gastos = 225.500 €
Ya tienen entregado a la promotora 41.000 € la hipoteca que necesitan es de: 184.500 €.
Ahora, tenemos de mirar, si necesitaran o no el aval de sus padres. Esto lo sabremos, primero contando la cuota que les quedara la hipoteca el primer año y después para medir el riesgo la misma hipoteca, contando el interés al 4%.

Ejemplo:

Hipoteca a 35 años de salida el primer año euribor + 1% = 2,65%, esta entidad financiera no tiene mínimo de referencia en sus hipotecas.

Les queda una cuota de: 674,51 € al mes.
La misma hipoteca contada al 4%: 816,92 € al mes.

En este caso, como Javier y Patty, no exceden su capacidad de endeudamiento y es una operación con el riesgo controlado, aparte de haber aportado una entrada a la compra de la vivienda, no necesitan de avalador alguno.

Este, Septiembre, los verdaderos personajes disfrutaran de su magnifica vivienda y de sus bajas cuotas hipotecarias.

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EL PERFIL FINANCIERO DE LOS FUTUROS COMPRADORES (ejemplo 1b)

Seguimos rompiendo los tópicos, hablaremos de un pueblo del valles, el valles, tiene buena comunicación con Barcelona, tren, autobuses y acceso por vías y carreteras de primara.

Cuando alguien dice, que los jóvenes no pueden comprar, yo digo que es mentira y lo argumento con ejemplos vivos, todos estos ejemplos que publico, los he realizado yo este mes de Junio de 2009.

He encontrado una promotora que no diré su nombre, pero podéis contactar conmigo y por mail os daré los datos de donde encontrarla.

Financian un lote de 6 pisos de 1.2 y 3 habitaciones, para singels y separados/as, (a parejas también financian con las mismas condiciones ;-) ) los precios están muy bien, una persona con una entrada y un sueldo de 1.800 € puede comprarse su pisito solo, pero, también han pensado, los que no disponen de ninguna entrada, les hacen un alquiler con opción a compra, sin cobrar ningún tanto porciento de entrada a 5 años, para que puedan conseguir la entrada que no tenían en un principio.

Estamos en la era LOW COST, y tenemos de aprovecharla, se siguen haciendo hipotecas, es como siempre digo, buscar la entidad y encontrar el piso y al profesional que os la consiga y podréis estrenar vivienda.

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